Квартира по наследству: когда можно продавать и какие сюрпризы могут ждать

Квартиру получили по наследству. И что теперь — три года нельзя продавать?

Можно. Три года — это обычно срок для освобождения от налога при продаже, а не домашний арест для недвижимости.

Но прежде нужно разобраться, кто собственник, всё ли оформлено, сколько стоит квартира и какой налог может возникнуть. Иначе покупателя найдёте быстро, а документы будете собирать долго.

Сначала оформляем наследство

После смерти родственника нужно обратиться к нотариусу и принять наследство. По общему правилу на это есть шесть месяцев со дня смерти. Ждать полгода, чтобы впервые прийти к нотариусу, не надо: заявление подают в течение этого срока.

Нотариусу понадобятся сведения о смерти, документы о родстве или завещание, сведения об имуществе. В ходе наследственного дела устанавливаются основания наследования и круг наследников.

Свидетельство о праве на наследство обычно выдают после истечения шести месяцев. Затем оформляют запись о праве собственности в ЕГРН. После этого квартиру можно продавать, если нет других препятствий для сделки. Ещё три года ради самого права продать ждать не нужно.

И сразу закладывайте деньги на оформление. Получить квартиру по наследству и бесплатно оформить её на себя — разные вещи.

Стоимость зависит от оценки наследуемого имущества, родства, регионального тарифа и льгот. Единой суммы «столько-то за любую квартиру» нет. Попросите нотариуса заранее посчитать расходы. При этом сама отправка нотариусом документов на регистрацию не оплачивается отдельно, а государственная пошлина за регистрацию может подлежать уплате.

Если все дружно пропустили срок

Бывает и так: квартира есть и есть, документы лежат, жизнь идёт. Ты, брат, сестра — все на связи, все дружите, но все дружно пропустили шесть месяцев.

Сначала нужно выяснить, было ли наследство фактически принято в этот срок. Например, наследник продолжал жить в квартире, содержал её, оплачивал коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт.

Здесь пригодятся квитанции, справки управляющей компании, сведения о платежах, показания соседей. Они должны подтверждать действия по принятию наследства именно в установленный срок. Одной квитанции, оплаченной через два года, для этого недостаточно.

Начать стоит с нотариуса. Если документов достаточно, вопрос иногда решается без суда. Если требуется устанавливать факт принятия наследства или есть спор — понадобится суд.

Если же наследство вообще не принимали, вопрос другой: восстановление пропущенного срока. Для этого нужны предусмотренные законом основания. Само по себе «мы не знали, что надо успеть» не гарантирует положительного решения.

В такой ситуации я бы советовал обратиться к юристу по наследственным делам. Важно сначала понять, что именно предстоит доказывать.

Проверяем семейное дерево

При покупке наследственной квартиры стоит разобраться в семейной истории умершего: были ли супруг, дети, в том числе от предыдущих браков, родители и другие возможные наследники.

Здесь нужны подтверждающие документы о рождении, браках, разводах, родстве и сведения наследственного дела, доступные в установленном порядке. Одной универсальной справки из ЗАГСа «все наследники перечислены, других нет» не существует.

Если квартиру унаследовали несколько человек и продают её целиком, в сделке должны участвовать все собственники — лично либо через надлежаще уполномоченных представителей. Заранее договоритесь о цене, порядке расчётов и сроках. Желательно до того, как покупатель уже собрал деньги.

Завещание есть. Значит, вопросов нет?

Люди иногда думают: «Хи-хи, ха-ха, мне завещали квартиру, значит, она целиком моя и никто больше ни на что не претендует».

Как бы не так. Есть статья 1149 ГК РФ — об обязательной доле в наследстве.

На неё могут иметь право несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы при соблюдении условий закона. Для этих наследственных правил учитывается и достижение возраста 55 лет женщинами и 60 лет мужчинами — это предусмотрено статьёй 8.2 Федерального закона № 147-ФЗ.

Возраст и нетрудоспособность оцениваются на день открытия наследства — обычно день смерти наследодателя. Но любой родственник с пенсионным удостоверением автоматически в этот список не попадает. Важно, кем он приходился умершему, а для иждивенцев — соблюдены ли дополнительные условия.

Общее правило: обязательная доля составляет не меньше половины того, что человек получил бы при наследовании по закону. Половины его законной доли, а не половины всей квартиры. Для расчёта учитывают всё наследственное имущество.

Сначала за обязательной долей обращаются к нотариусу. При споре вопрос может решаться в суде. Для получения обязательной доли не обязательно признавать завещание недействительным.

Кстати, у меня в семье была подобная история. Именно тогда я и узнал об этом правиле. Поэтому наличие завещания — ещё не повод закрывать папку с документами со словами: «Ну, тут всё понятно».

Если продаётся только доля

Когда продаёшь свою долю постороннему покупателю, у остальных сособственников есть преимущественное право покупки. Родственники они тебе или нет, общаетесь вы или давно перестали — правило от этого не меняется.

Их нужно письменно известить о продаже, указав цену и другие условия. По общему правилу на покупку доли в недвижимости даётся месяц со дня извещения. Если все остальные сособственники письменно отказались от покупки, продать можно раньше.

Передать извещение можно через нотариуса. Особенно полезно заранее обсудить порядок, если кто-то не выходит на связь или спорит с продажей. Саму сделку с отдельной долей, как правило, тоже удостоверяет нотариус.

Расходы лучше посчитать заранее. Когда сособственников шесть-семь, оформление и уведомления могут влететь в копеечку. Конкретную стоимость уточняйте под свою ситуацию.

Можно продать раньше трёх лет. А что с налогом?

Продать можно после оформления необходимых документов. Но до сделки стоит посчитать налог: сколько денег останется у вас после всех расходов.

Для налогового резидента РФ по общему правилу применяются ставки 13% к соответствующей налоговой базе до 2,4 млн рублей и 15% к превышению. Это не обязательно процент со всей цены квартиры: учитываются положенные вычеты или подтверждённые расходы.

При продаже жилья можно использовать имущественный вычет в пределах 1 млн рублей за год либо, при соблюдении условий, уменьшить доход на документально подтверждённые расходы наследодателя на покупку. Эти два способа для одного и того же дохода не складываются.

Также нужно учитывать кадастровую стоимость, другие продажи за год и возможные льготы. Поэтому «продал раньше трёх лет — обязательно отдай 13% со всей суммы» — неверный расчёт. Лучше до сделки показать документы бухгалтеру или налоговому консультанту.

Если не спешите

Для унаследованной квартиры минимальный срок владения, после которого продажа обычно освобождается от НДФЛ, составляет три года. Как правило, его считают со дня смерти наследодателя, а не со дня получения свидетельства или внесения записи в ЕГРН.

При покупке квартиры базовый срок — пять лет, хотя есть исключения, например для единственного жилья. При приватизации — три года. При дарении трёхлетний срок применяется, в частности, к подаркам от членов семьи или близких родственников. Поэтому объединять все безвозмездные способы получения квартиры в одно правило не стоит.

Наследственную квартиру продать можно. Главное — заранее разобраться с наследниками, документами, расходами и налогом. Тогда после продажи останутся деньги, а не вопросы, на которые стоило ответить до сделки.

Обсудить продажу квартиры ↗