Проверка квартиры перед покупкой: что проверить, пока деньги ещё у вас

Обои можно переклеить. С историей квартиры этот номер не пройдёт. Поэтому сначала разбираемся, что покупаем и у кого, а потом решаем, куда поставить диван. Даже если диван уже мысленно стоит, шторы выбраны, а продавец обещает завтра ещё пять покупателей. Именно в этот момент особенно хочется перестать задавать вопросы и забрать ключи. И именно сейчас вопросы нужнее всего.

Сверяем человека, квартиру и реестр

Начните с паспорта продавца, документа, на основании которого он приобрёл квартиру, и актуальной выписки из ЕГРН. Сверьте адрес, кадастровый номер, площадь, собственников и размеры долей: в документах не должно быть необъяснимых расхождений. Посмотрите сведения об ипотеке, арестах, запретах и других зарегистрированных ограничениях. Старый документ из папки продавца не показывает, что произошло с квартирой вчера.

В общедоступной выписке персональные данные собственника могут быть скрыты. Само по себе это нормально: доступ к таким сведениям ограничен законом. Попросите владельца предоставить полученную им выписку либо открыть сведения для третьих лиц в предусмотренном порядке. Проверяйте электронный документ и подпись, а не только красивую распечатку. ЕГРН подтверждает зарегистрированные сведения, но не заменяет изучение оснований права.

У каждой квартиры есть предыстория

Важно, как продавец получил квартиру: купил, принял в дар, приватизировал или унаследовал. Для каждой истории — свои вопросы. При наследовании важны обстоятельства наследственного дела. При приватизации — состав участвовавших и отказавшихся лиц, возможные права пользования. Если квартира недавно несколько раз переходила из рук в руки, попросите объяснить причины и показать документы по переходам.

Быстрая перепродажа сама по себе не делает сделку незаконной. Но объяснение «так получилось» при нескольких переходах подряд слишком короткое для покупки на миллионы. Уточняйте, исполнены ли прежние договоры, произведены ли расчёты и нет ли споров. Что именно проверять, зависит от истории квартиры. Универсальную справку «без приключений» пока не выдают.

Один собственник в выписке — ещё не вся семья

Выясните, когда и на какие средства приобретали жильё, состоял ли продавец тогда в браке, есть ли брачный договор или соглашение о разделе. Если квартира относится к общему имуществу супругов, для её продажи одним супругом обычно требуется нотариальное согласие другого. С подаренным, унаследованным или добрачным имуществом ситуация может быть иной. Развод также не означает, что имущественные вопросы автоматически закрылись.

Отдельно спросите о материнском капитале и правах детей. Отсутствие детских долей в выписке ещё не подтверждает, что маткапитал не использовали. Нужны документы о приобретении и оплате, сведения СФР, которые предоставляет владелец сертификата. Если среди собственников есть несовершеннолетний, порядок продажи проверяют с учётом разрешения опеки и нотариальной формы.

Кто здесь живёт и когда съезжает

Уточните состав зарегистрированных и фактически проживающих людей, основания их проживания, наличие найма и лиц, которые могут сохранять право пользования. Регистрация по месту жительства и право собственности — разные вещи. Фраза «выпишемся потом» без конкретного порядка и сроков полезна примерно как обещание вынести строительный мусор когда-нибудь после ремонта.

В договоре согласуйте освобождение квартиры, снятие с регистрационного учёта, передачу ключей и последствия задержки. Если обнаружились люди с возможным самостоятельным правом проживания, разберитесь с ним до сделки. Просто убрать фамилию из списка зарегистрированных не всегда достаточно для прекращения такого права.

Проверяем продавца, а не его однофамильца

Посмотрите доступные сведения о судебных делах, исполнительных производствах и банкротстве. Сверяйте личность: полное совпадение фамилии и имени ещё не делает однофамильца вашим продавцом. Существенны содержание спора, размер обязательств, ограничения на имущество и стадия производства.

Долг не всегда запрещает продажу, а отсутствие записи в одном сервисе не гарантирует отсутствие риска. Если видны крупные взыскания, спор о квартире, банкротная процедура или продажа заметно дешевле сопоставимых объектов, нужны дополнительные документы и юридическая оценка. Десять скриншотов сами по себе покупку безопаснее не сделают. Нужно разобраться, что найденные сведения означают для вашей сделки.

Смотрим на стены так же внимательно, как на бумаги

Сопоставьте фактическую планировку с документами. Перенесённая кухня, исчезнувшая стена и санузел, выросший в неожиданном месте, требуют объяснения и проверки согласований. Обещание продавца «соседи так же сделали» техническим заключением не является.

Осмотрите окна, вентиляцию, следы протечек, состояние электрики и сантехники. При сомнениях пригласите профильного специалиста. Запросите сведения о начислениях и задолженности, отдельно разберите взносы на капитальный ремонт. Юрист оценивает документы, инженер — технические вопросы: один осмотр не подменяет другой.

Проверка заканчивается условиями сделки

До передачи денег согласуйте полную цену, порядок расчётов, условия раскрытия аккредитива или другого выбранного инструмента, сроки регистрации и передачи квартиры. Пропишите, что происходит при приостановлении регистрации и какие документы подтверждают исполнение. Не соглашайтесь на занижение цены только потому, что продавцу так удобнее.

Сохраните документы, согласованные условия и результаты проверок. Существенный вопрос остался без ответа — разберитесь с ним до расчёта. Продавец может торопиться сколько угодно. После передачи денег разбираться с последствиями, возможно, придётся уже вам.

Нужна помощь с конкретной квартирой — обратитесь в Young Estate. Начнём с истории объекта и условий покупки. Разберёмся, что подтверждено документами, чего не хватает и какие вопросы нужно закрыть до передачи денег.

Источники для проверки

1. Росреестр: обновлённая памятка о защите от мошенничества с недвижимостью. Актуальная выписка, история объекта и проверка обстоятельств сделки.
2. Роскадастр Татарстана: персональные данные собственника в ЕГРН. Ограничение доступа третьих лиц к данным правообладателя.
3. Семейный кодекс РФ, глава 7: законный режим имущества супругов. Совместное и личное имущество, согласие супруга, раздел имущества.
4. ФССП России: банк данных исполнительных производств. Официальный сервис проверки исполнительных производств.
5. СФР: использование материнского капитала для улучшения жилищных условий. Обязанность оформить доли членов семьи и условия последующей продажи.